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韧性与监管并存 A股房企三季报预告分化龙头发展可期

2020-10-20 19:50  来源:PK网投app 李正

    本报记者 李正

    近日,国家统计局公布的数据显示,2020年1-9月份全国房地产开发投资及销售情况呈现持续回暖态势。

    同时,随着A股三季报预告工作的火热进行,已有多家房企预先披露了三季报成绩单,整体来看,上市房企前三季度业绩喜忧参半。

    那么,今年以来我国的楼市发展情况如何?未来呈现出怎样的趋势?哪些房企将成为下一阶段的投资热点?

    楼市韧性超出市场预期

    国家统计局数据显示,报告期内,房地产开发投资额10.35万亿元,同比增长5.6%,其中,住宅类地产开发投资额7.66万亿元,同比增长6.1%,办公楼地产开发投资额4470亿元,同比增长0.5%,商业营业用房9548亿元,同比减少2.5%;全国商品房销售面积11.7亿平方米,下降1.8%,降幅比上半年有所收窄;商品房销售额11.56万亿元,增长3.7%,相比上半年由负转正。

    宝蓁投资基金经理肖超在接受《证券日报》记者采访时表示,9月份全国地产销售及投资延续了较快的增长态势,楼市韧性持续超出市场预期,这是由两个因素共同作用所致:

    第一,新冠疫情在我国得到有效控制,今年第二季度以来经济持续好转,为楼市复苏提供了良好的外部环境。

    第二,中国城市化发展阶段决定了在未来的十年里,内生需求较大。2019年中国常驻人口城市化率为60.6%,户籍人口城市化率为44.38%,未来十年还将有至少2亿人进入城市,这带来的房地产需求是巨大的,今年只是受新冠疫情影响,导致购房需求延后到了第三和第四季度,但是刚需本身是不会消失的。

    肖超认为,未来地产市场的发展将呈现出两个趋势:

    其一,从人口聚集效应来看,一线城市和强二线城市将长期吸引人口流入,其所在区域的房地产持续向好,同时三、四线城市会有维持人口稳定的压力,其所在区域的房地产空间有限,四、五线城市则人口流出压力较大,其所在区域的房地产市场发展较难。

    其二,从房地产行业来看,行业门槛已经提升,进入到行业集中度提升阶段,未来行业的兼并、收购会未来越多,强者恒强,没有特色的中小型房地产商将举步维艰,逐步退出地产市场或被收购兼并。

    监管政策收紧效果显现

    同时,据上海易居研究院分析,从供给侧的角度来看,地产成交不断走高的核心原因,还与“三道红线、四档管理”政策开始实施有关。

    “三道红线”是指监管层根据地产企业资产负债率(剔除预收款后)、净负债率、现金短债比等三项资金指标,对房企的融资实施分类管理。该政策自2020年8月份首次提出并开始试点后,房地产企业回笼资金、降负债的压力逐渐浮现,为此,一些企业开始启动大规模促销推盘。

    对此,优美利投资董事长贺金龙在接受《证券日报》记者采访时表示,目前地产行业企业受宏观政策性因素影响比较大。

    “比如近几日深圳部分大行收紧‘房抵贷’,住宅成交放缓,商铺等基本停贷,加之各大城市前几个月均在落实限购限贷政策,以及‘三道红线’等监管措施的实施等因素,导致今年地产‘金九银十’与往年相比稍显冷清。”贺金龙说。

    对于未来的楼市政策预期,贺金龙认为,中国经济要转型,供给侧改革要成功,提高制造业水平,势必会在楼市打造长效机制,因城施策,稳地价,稳房价,促进房地产行业健康稳定发展。

    板块估值或向头部倾斜

    此外,不仅是成交情况和开发投资额,随着近日A股市场三季报预披露工作的火热进行,已经有部分房地产开发板块(按东方财富行业分类)上市PK网投app交出了自己的三季报预告成绩单。

    东方财富ChoicePK网投app终端数据显示,截至10月20日,房地产开发板块131家上市PK网投app当中,已有43家发布了三季报预告,其中20家亏损、20家盈利、3家不确定。

    对于未来的投资逻辑,私募排排网未来星基金经理夏风光认为,从产业变迁的角度来看,房地产行业的高速发展阶段已经到了尾声,近两年来对房地产行业的平均估值也说明了这一点。

    他在接受《证券日报》记者采访时表示,即使短期的房地产投资增速和销售数据还能维持高位,中长期的预期还是偏于悲观的,这是压制行业估值的根本原因。

    但从另外一个方面来说,房地产行业内部结构发展的机会依然存在,市场份额和利润分布都在加速向龙头房企倾斜,所以从长期来看龙头房企的发展空间可以期待,较低的市场风险偏好也提供了比较好的长期配置机会,同时,每年四季度往往也是龙头房企估值切换的时点,可以给予一定关注。

(编辑 上官梦露)

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